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效益在先 成本為王｜在地價(jià)飛漲、市場(chǎng)競(jìng)爭激烈、利潤率大幅下降的今天，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的壓力，如何進(jìn)行有效的成本管控，已經(jīng)成為企業(yè)跑贏市場(chǎng)的重要因素。
“成本只為創(chuàng)造價(jià)值”的理念，不是一句口號(hào)，如果全員沒有成本意識(shí)，將會(huì)把企業(yè)推向絕境，一定要擺脫“重開源，輕節(jié)流”的短視觀念。
01、門窗工程基本概念
(一)門窗七大性能
1.1 抗風(fēng)壓性能：關(guān)閉著外(門)窗在風(fēng)壓作用下不發(fā)生損壞和功能障礙的能力。應(yīng)按照GB50009《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》第8.1條相關(guān)要求計(jì)算;
1.2 水密性（詞條“水密性”由行業(yè)大百科提供）能：關(guān)閉著的門窗在風(fēng)雨同時(shí)作用下阻止雨水滲透的能力;
1.3 氣密性能：門窗的氣密性能指標(biāo)即單位開啟縫長或單位面積空氣滲透量分為正壓和負(fù)壓下測(cè)量的正值和負(fù)值;
1.4 隔聲性能：應(yīng)符合規(guī)定，外門窗以"計(jì)權(quán)隔聲量和交通噪聲頻譜修正量之和(R。+C.)"作為分級(jí)指標(biāo);內(nèi)門窗以"計(jì)權(quán)隔聲量和粉紅噪聲頻譜修正量之和(R。+C)"作為分級(jí)指標(biāo)。隔聲性能值不應(yīng)小于35 dB;
1.5 保溫性能 ：門窗在冬季阻止熱量從室內(nèi)高溫側(cè)向室外低溫側(cè)傳遞的能力，用傳熱系數(shù)K表征。K<2.5W/(㎡·K);
1.6 隔熱性能：門窗在夏季阻隔太陽輻射得熱的能力，用太陽得熱系數(shù)SHGC(太陽能總透射比（詞條“透射比”由行業(yè)大百科提供）)表征。SHGC≤0.44;
1.7 耐火完整性能：在規(guī)定的試驗(yàn)條件下，建筑門窗某一面受火時(shí)，在一定時(shí)間內(nèi)阻止火焰和熱氣穿透或在背火面出現(xiàn)火焰的能力;
(二)建筑設(shè)計(jì)對(duì)門窗的關(guān)聯(lián)途徑及結(jié)果
門窗計(jì)算示范：
02、門窗工程的主材分析
(一)型材
型材種類：
表面處理（詞條“表面處理”由行業(yè)大百科提供）方式：
材料調(diào)差原則：
材料型號(hào)及規(guī)格未發(fā)生變化時(shí)：
鋁合金型材調(diào)差：
a、僅對(duì)型材進(jìn)行調(diào)差，調(diào)差部分只計(jì)取稅金(安裝稅金)，不計(jì)取管理費(fèi)、利潤、規(guī)費(fèi)等其他費(fèi)用。
b、投標(biāo)報(bào)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)在招標(biāo)前由招標(biāo)人確定。鋁錠價(jià)參照向門窗單位下發(fā)開工令當(dāng)日(下單當(dāng)日)長江有色金屬(點(diǎn)擊查看 https://www.ccmn.cn/)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價(jià)計(jì)算(下單當(dāng)日長江有色金屬網(wǎng)無信息價(jià)的，以前一日價(jià)格為準(zhǔn)，以此類推)。
c、舉例(不設(shè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))：投標(biāo)時(shí)按照2021年2月6日的“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價(jià)”的價(jià)格15480元/t作為鋁錠基價(jià)，開工令下發(fā)當(dāng)日“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價(jià)”的價(jià)格Y元/t及數(shù)量A噸進(jìn)行調(diào)價(jià)，則調(diào)差為=(訂單采購會(huì)簽當(dāng)日價(jià)格Y-15480)*采購會(huì)簽當(dāng)日型材數(shù)量A。
d、舉例(設(shè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù))：投標(biāo)時(shí)按照2021年2月6日的“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價(jià)”的價(jià)格15480元/t作為鋁錠基價(jià)，開工令下發(fā)當(dāng)日“長江有色金屬網(wǎng)長江現(xiàn)貨A00鋁錠均價(jià)”的價(jià)格Y元/t及數(shù)量A噸進(jìn)行調(diào)價(jià)，則【漲價(jià)】調(diào)差為=(訂單采購會(huì)簽當(dāng)日價(jià)格Y-15480*(1+X%))*采購日型材數(shù)量A。則【降價(jià)】調(diào)差為=(訂單采購會(huì)簽當(dāng)日價(jià)格Y-15480*(1-X%))*采購日型材數(shù)量A。(風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)可設(shè)置為3%-5%，相對(duì)較公平)
(二)玻璃
玻璃設(shè)計(jì)、施工中應(yīng)關(guān)注的其他問題(參照《建筑玻璃應(yīng)用技術(shù)規(guī)程》JGJ113)：
(1)抗風(fēng)壓設(shè)計(jì)：按不同玻璃種類，合理取定設(shè)計(jì)值;
(2)防熱炸裂設(shè)計(jì)：除鋼化玻璃外，均應(yīng)進(jìn)行放炸裂設(shè)計(jì);放炸裂措施：玻璃內(nèi)側(cè)窗簾、百葉窗及其他遮蔽物與玻璃之間距離不應(yīng)小于50mm;
(3)安全玻璃最大許用面積;
玻璃組價(jià)分析：
運(yùn)距計(jì)算規(guī)則：以施工單位工廠所在地到項(xiàng)目所在地的公里距離計(jì)算，以百度/高德地圖提供的駕車最短路程為準(zhǔn)。
玻璃調(diào)差：
a、如有集采情況下：玻璃鋼化增加費(fèi)、Low-e鍍膜增加費(fèi)、中空處理、夾膠處理、暖邊處理、充氬氣、單面磨砂增加費(fèi)等在集采協(xié)議期內(nèi)不變;
b、普通白玻單片按以下辦法調(diào)價(jià)：以國家統(tǒng)計(jì)局(點(diǎn)擊查看 http://www.stats.gov.cn)“流通領(lǐng)域重要生產(chǎn)資料市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況”(2020年X月上旬)公布的“浮法平板玻璃(4.8/5mm)”價(jià)格信息X元/噸為調(diào)差基準(zhǔn)價(jià)(簡稱“A”，稅率13%)，每個(gè)項(xiàng)目在簽訂合同時(shí)，查看當(dāng)月公布的最新價(jià)格信息(簡稱“B”)，按以下公式進(jìn)行調(diào)差：
①普通白玻單片1㎡/mm差額=[B-A*(1±5%)]/1000元/kg*2.5kg/㎡/mm(單位：元/㎡/mm)
②調(diào)差后價(jià)格=集采戰(zhàn)略價(jià)(協(xié)議價(jià))+普通白玻單片1㎡/mm差額*玻璃厚度。
c、在每個(gè)項(xiàng)目合同協(xié)議簽訂前完成調(diào)價(jià)，(B-A)/A在±5%以內(nèi)(含5%)時(shí)不調(diào)價(jià)，超出±5%時(shí)只調(diào)超出部分，結(jié)算時(shí)不再調(diào)差。網(wǎng)價(jià)為含稅價(jià)，調(diào)差時(shí)需除稅。
d、調(diào)價(jià)完成后，屬于近期分判，除合同約定外，玻璃價(jià)格鎖死。
(三)五金配件(五金件)
(四)五金（詞條“五金”由行業(yè)大百科提供）配件(紗扇)
基本知識(shí)：網(wǎng)格目數(shù)是紗窗質(zhì)量一個(gè)非常重要的指標(biāo)。它通常指一英寸【1英寸(in)=2.54厘米(cm)】的長度內(nèi)有多少孔洞。一般來說，目數(shù)約小，說明網(wǎng)格越松，開洞較大，防蚊效果相對(duì)較差;一般來說，目數(shù)越大，說明網(wǎng)格越緊，開洞較小，防蚊效果相對(duì)較好;示例：18網(wǎng)目(一平方寸里有18個(gè)小格子)。
03、項(xiàng)目對(duì)標(biāo)及成本控制
(一)限額對(duì)標(biāo)
影響門窗及建造成本的因素：
1、窗地比;2、 鋁合金材料斷面選擇;3、鋁合金材料表面處理工藝;4、玻璃和五金選擇;5、節(jié)能規(guī)范要求。
窗地比每增加0.01，則折合建面增加費(fèi)用為4-7元/㎡不等。
(二)項(xiàng)目對(duì)標(biāo)
(三)單價(jià)指標(biāo)
去年，三大紅線的出臺(tái)，已經(jīng)讓地產(chǎn)苦不堪言，一票開發(fā)商今年陸續(xù)爆雷。
而近期，隨著貸款限制、商票限制、拿地限制政策出臺(tái)，房企又被套上了三條新的緊箍咒。隨著房地產(chǎn)增量市場(chǎng)到頂、行業(yè)集中度越來越高的大背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)采購“降本增效”的手段，將會(huì)是從集采在之后逐步演變?yōu)椤揪?xì)化采購】與【采購模式策劃】。
時(shí)勢(shì)造英雄，成功者都擅于把握趨勢(shì)｜拋開鋼筋（詞條“鋼筋”由行業(yè)大百科提供）、水泥等基礎(chǔ)建材以及通用性建材之外，部分品類的建材集采，不再完全適用于房企采購的“降本增效”。建立在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)之上，基于企業(yè)的規(guī)�；l(fā)展，尋求優(yōu)質(zhì)的玻璃、鋁型材、五金配件、密封膠、隔熱條與密封膠條等材料供應(yīng)商，成為其核心合作伙伴，共謀發(fā)展，才是真正的發(fā)展王道！
